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房产买卖纠纷

1、您说“诉讼时效问题业研究过,基本没问题”,但不知道您研究的结果如何,我认为:此事的诉讼时效应是从2004年11月12日起计算2年,也就是说:如果没有其他可以诉讼时效中止中断的情形,到2006年11月12日就已经超过诉讼时效。

2、如果能举证证明在2006年前至今一直在找开发商商谈此事的证据(尤其是有“近期,老板表态还要盖房子”的录音或证人时):可以认定诉讼时效中断,从老板承诺时起重新计算诉讼时效。

3、您说“不用列商品房买卖合同的条文,已经仔细研究过”:
(1)我却认为,您这事不完全适用商品房买卖合同的相关规定和解释,因为:集资建房是那个年代的特定产物,不完全等同于商品房的销售。但如果这集次建房不是各单位组织的,只是房产公司假借“集资名义”自行开发的,仍然可以适用商品房买卖的相关规定,即《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第九条:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”
 
(2)如果被认定为不是单位的集资房、实质是商品房销售:您的请求(返还购房款及利息,以及当年房价和现在房价的差价,以及1倍的赔偿金)可能会得到支持,但“几年房屋正常的租金”很难得到支持:因为房屋是否出租、租金会有多少是不确定的、非实际的损失,民事诉讼中的赔偿遵循的是损失填补的原则,只是要求过错方补偿无过错方受到的实际损失,对于不确定的损失不会支持。(说明:如果这租金是购房者这些年来自己租房住的租金,可以索要)

4、如果不属于商品房买卖、只是单位的集资建房:
(1)不能适用最高法院的上述解释,但可以适用《民法通则》和《合同法》的规定,请求房产公司承担违约责任,即:因为建迟延而给你方造成的损失要赔偿(包括这些年房子的差价、困为迟延交房而使购房人租房的房租损失等,并可以要求继续建房、并按原价交付房屋。理由是:违约责任是无过错责任,不管是谁的、什么原因千万了违约,只要是合同一方违约就应承担违约责任赔偿对方因卖给而受到的损失并继续履行)。
(2)如果现在建房已经根本无法满足购房者住房的要求:属于房产公司根本违约,可以要求解除合同,房产公司返还购房款和相应利息、并赔偿房子差价、购房人一直以来租房的房租损失等。但要求一倍的惩罚性赔偿,很难得到支持。

5、“要求是如何妥善的解决问题,无论是协商、诉讼或是其他手段,尽量对我方有利,争取做到利益最大化”:
(1)这不是一两个的事:最好尽可能多的联合所有购房户,不管是找他协商、还是诉讼,都一起去,能够作为集团诉讼更好,事情容易引起重视、给对方的压力会更大、法院审理也会较快。

(2)最好是先协商:按原房价建房,购房者可以适当增加成本价,但老板也必须赔偿迟延交房的损失。
(3)如果协商不成,也要得到自2006年以来一直在找老板、老板承诺可以继续建房的证据,然后到法院起诉,请求返还购房款和利息、赔偿房子差价等。

6、“关键是,这家公司最近似乎没有在营业,并且有转移资产的迹象”:如果是这样,可以尽快申请财产保全,保全后15日内起诉。

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